한국부동산원에 따르면 2023년 전국 평균 상가권리금은 3,554만원이며, 부산 지역의 경우 평균 4,527만원으로 서울에 이어 전국 2위에 해당한다(숙박 및 음식점 기준). 자영업자들에게 있어 권리금은 상대적으로 분쟁금액이 크지만 법령 자체가 모호하기 때문에 다툼이 많이 발생하는 분쟁 영역이다. 또한, 2022년 기준 상가임대차 분쟁조정위원회에 의뢰 건수가 가장 높은 분쟁 원인 역시 권리금 분쟁이다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인이 임대인과 새로운 임차인이 임대차 계약을 주선 하도록 함으로써 권리금을 회수할 수 있도록 기회를 보호하지만, 임대인에게 새로운 임차인과 계약하지 않을 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있도록 규정하고 있다. 그런데 여기서 “정당한 사유”가 무엇인지 모호하기 때문에 분쟁이 발생한다. 정당한 사유에는 일반적으로 ‘임차인이 임차한 건물을 제3자에게 무단으로 전대하는 경우’, 건물을 재건축하기 위하여 부득이하게 임대차 계약을 할 수 없는 경우‘가 있다.

그러나 최근 대법원의 사안을 구체적으로 나누어 보면 ‘전대차를 한 경우라도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우’에는 임차인의 편에서 권리금 회수기회를 보호하기도 하고 ‘재건축을 사유로 하는 경우 임차인에게 고지된 사실이 구체적인 철거•재건축 계획이나 일정에 부합한 경우’에는 임대인에게 거절할 ‘정당한 사유’가 있다고 하며 임대인의 손을 들어주기도 한다. 이러한 최근 경향을 고려하면 법원은 임대차 계약 당시에는 임차인과 임대인 사이에 권리금에 관한 이야기 있었는 지부터 임대차 계약 종료 시점에 임대인이 주장하는 ‘신규 임대차 계약 미체결 사유 등 임대인의 주장’에 진정성, 타당성이 있는 지를 보는 것으로 보인다.

만약 임차인에게 권리금 회수기회에 관한 손해배상청구권리를 인정하게 되면 손해배상금액은 어느정도일까? 법원은 보통 손해배상액을 권리금 계약서 금액과 실제 감정인이 감정한 감정금액 중 낮은 금액으로 산정한다.

물론 이렇게 정해진 손해배상액으로 바로 확정되는 것은 아니며 손해배상법의 기본 원리인 ‘손해의 공평한 분담’에 따라 손해배상액을 일부 제한하고 있다. 이때 권리금의 유형을 나누게 되는데, 예를 들면 유형적 권리금인 시설 권리금, 무형적 권리금 중 영업 권리금은 임차인의 권리금으로 인정해주지만, 임대차 목적물의 고유 장소적 이익인 ‘바닥 권리금’은 임대인의 권리금으로 보아 손해배상액에서 제외하는 방식으로 손해배상액을 제한하는 경우가 있다.

권리금 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 최초 임대차 계약과 권리금 계약서를 작성할 때 인터넷에서 검색한 표준 계약서 양식을 그대로 사용하기 보다 각 상황에 맞게 일부 조항을 수정하거나 특약사항을 잘 기재하는 것이다.

최근 공인 중개사에게 권리금 계약 작성 및 중개 권한이 없다는 판례가 있었으므로 임대차 계약을 하면서 권리금 계약까지 일률적으로 맡겨 버린다면 추후 법적으로 보호받지 못하게 될 수 있다.

결국 계약 초기단계부터 변호사에게 검토 받는 것이 수천만 원의 분쟁을 막을 수 있는 방법이며, 실제로 분쟁이 생기는 경우에는 권리금 분쟁 분야에서 사안을 구체적으로 입증해 줄 변호사를 찾는 것이 필요할 것이다.

법무법인 태림 부산 분사무소 정백경 변호사